תקופת הבדק ותקופת האחריות הן ההגנה המרכזית שיש לכם כרוכשי דירה חדשה מקבלן. חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שהאחריות של הקבלן לא נגמרת ביום מסירת המפתח, אלא נמשכת שנים אחרי, לפי סוג הליקוי. במאמר הזה אסביר מה בדיוק כוללת אחריות קבלן לפי חוק המכר, כמה זמן נמשכת תקופת הבדק לכל סוג ליקוי, מה ההבדל בינה לבין תקופת האחריות, ומה צריך לעשות בפועל כדי לא לאבד את הזכויות.
אני לא עורך דין, ואני כותב מהזווית של מי שבודק את הדירות ומתעד את הליקויים. בשאלות משפטיות ספציפיות כדאי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בליקויי בנייה.
חוק המכר (דירות) הוא החוק המרכזי שמסדיר את היחסים בין מי שמוכר דירה חדשה לבין מי שקונה אותה. החוק מחייב את המוכר למסור דירה שתואמת את המפרט ואת התקנים, וקובע מה קורה כשמתגלים ליקויים אחרי המסירה. כשאנשים מדברים על "חוק בדק בית", הם מתכוונים בדרך כלל לחוק הזה: אין חוק נפרד לבדק בית, אבל חוק המכר הוא זה שנותן לדוח בדק הבית את הכוח שלו מול הקבלן.
אחריות מוכר לפי חוק המכר היא הבסיס לכל השאר: בחוק המכר, מי שחייב כלפיכם הוא המוכר, כלומר החברה שמכרה לכם את הדירה. בפרויקטים רבים זה היזם, גם אם את הבנייה עצמה ביצע קבלן ביצוע אחר. אחריות יזם לפי חוק המכר היא אם כן אותה אחריות שאנשים מכנים "אחריות קבלן": אתם פונים למי שחתם איתכם על חוזה המכר, והוא אחראי לתקן, גם אם בפועל ישלח קבלן משנה.
נקודה חשובה נוספת: האחריות צמודה לדירה. אם קניתם דירה יד שנייה ממי שקנה אותה מקבלן, תקופות הבדק והאחריות שנותרו עוברות אליכם.
כשמדברים על תקופת בדק ואחריות, מדברים בעצם על שתי תקופות שונות. תקופת הבדק היא התקופה שבה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שהתגלה, אלא אם הוא מוכיח שהליקוי נגרם באשמתכם. במילים אחרות, נטל ההוכחה עליו. תקופת הבדק מתחילה ביום מסירת החזקה בדירה, ונמשכת בין שנה לשבע שנים, לפי סוג הליקוי. אי אפשר לקצר אותה או לוותר עליה, גם אם חתמתם על כך בחוזה.
הטבלה הזו חלה על דירות שחוזה המכר שלהן נחתם מאפריל 2011 ואילך, כלומר על רוב הדירות החדשות שנמסרות היום:
סוג הליקוי | תקופת הבדק |
כל ליקוי שלא מופיע ברשימה (ברירת המחדל) | שנה אחת |
מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה | שנתיים |
מכונות ודוודים | 3 שנים |
פיתוח החצר, כולל שבילים, גדרות ומערכות בחצר | 3 שנים |
מערכות הבידוד התרמי | 3 שנים |
צנרת, כולל מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב | 4 שנים |
איטום המבנה, כולל קירות, תקרות וגגות | 4 שנים |
סדקים ברוחב מעל 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
התנתקות או התקלפות של חיפויי חוץ | 7 שנים |
בדירות שנרכשו לפני אפריל 2011 חלות תקופות קצרות יותר, למשל שנתיים בלבד לצנרת. אם אתם לא בטוחים איזו טבלה חלה עליכם, תאריך חוזה המכר הוא מה שקובע.
אחריות אינסטלציה לפי חוק המכר ברורה: כשל או נזילה במערכות צנרת נמצאים בתקופת בדק של 4 שנים. לגבי חשמל, אנשים מחפשים הרבה "חוק המכר אחריות קבלן חשמל", וכדאי לדעת שמערכת החשמל בתוך הדירה לא מופיעה ברשימה כקטגוריה נפרדת. לכן ליקויי חשמל בדירה נמצאים בדרך כלל בתקופת בדק של שנה אחת, ברירת המחדל, ואחריה בתקופת האחריות. מערכות חשמל ותאורה בפיתוח החצר נמצאות בתקופה של 3 שנים. המסקנה המעשית: את מערכת החשמל כדאי לבדוק כבר בשנה הראשונה.
מה נבדק במערכת החשמל בבדק בית, כתבתי במאמר בדיקת מערכת חשמל.
תקופת האחריות מתחילה בסוף תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים נוספות. ההבדל העיקרי הוא נטל ההוכחה: בתקופת האחריות אתם צריכים להוכיח שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים לקויים, ולא משימוש או מבלאי. לכן תיעוד מקצועי מוקדם חשוב כל כך: ליקוי שתועד בזמן בדוח מקצועי קל הרבה יותר להוכיח גם בהמשך.
גם אחרי שתקופות הבדק והאחריות נגמרות, הקבלן נשאר אחראי במקרים חריגים: אי-יציבות בבניין שמקורה בשלד או ביסודות, וליקוי נסתר שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות קודם, בתנאי שהודעתם עליו בזמן.
החוק מדבר על "אי-התאמה", כלומר כל סטייה של הדירה מהחוזה, מהמפרט, מהתקנים או מהתקנות. בשפה היומיומית קוראים לזה ליקוי. כשל הוא מצב שבו מערכת או רכיב מפסיקים לתפקד כמו שצריך, למשל איטום שדולף. ליקוי יכול להיות גם פגם במראה או באיכות, כמו אריח סדוק או שיפוע לא נכון. שניהם בתחום האחריות של הקבלן.
הרבה אנשים חושבים ששנת בדק בית, או תקופת בדק בית, היא תקופה אחת שנגמרת אחרי שנה. בפועל, יש כמה סיבות שבגללן השנה הראשונה היא הזמן הכי חשוב לבדיקה:
ברירת המחדל היא שנה: כל ליקוי שלא מופיע ברשימה, כולל ליקויי חשמל רבים, נמצא בתקופת בדק של שנה אחת בלבד.
ליקויים גלויים: ליקוי שאפשר היה לגלות ביום המסירה, צריך להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מהמסירה.
החורף הראשון: רטיבות ובעיות איטום מתגלות בדרך כלל בחורף הראשון, ובדיקה בסוף השנה תופסת אותן.
לכן אני ממליץ על בדק בית לאחר שנה מהמסירה, עוד לפני שנת הבדק נגמרת. בדיקה כזו מתעדת את כל מה שהתגלה מאז הכניסה ומשאירה לכם זמן לדרוש תיקון. בדיקה נוספת כדאי לעשות לפני תום 4 שנים, כשנגמרת תקופת הבדק לצנרת ולאיטום.
הבדיקה הראשונה, לפני קבלת המפתח, מתוארת בעמוד בדק בית לדירה חדשה מקבלן.
בדק בית מקצועי: בדיקה לפני המסירה או מיד אחריה, ובדיקה נוספת לפני סוף השנה הראשונה.
הודעה בכתב: שלחו לקבלן הודעה בכתב על הליקויים, עם הדוח. הודעה בעל פה לא מספיקה.
מתן הזדמנות לתקן: החוק נותן לקבלן הזדמנות לתקן בזמן סביר. תאמו איתו מועדים ותעדו כל ביקור.
מעקב ותיעוד: שמרו כל התכתבות, כל התחייבות לתיקון וכל תמונה.
אם הקבלן לא מתקן: אפשר להגיש תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, ואפשר להגיש תביעה. בשלב הזה מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
דוח שמתעד את הליקויים לפי תקנים ומצורף אליו תיעוד מלא הוא הכלי העיקרי שלכם. מה צריך להיות בדוח כזה, כתבתי בעמוד דוח בדק בית. אם העניין מגיע להליך משפטי, נדרשת חוות דעת הנדסית.
תיקון ליקויים: הקבלן חייב לתקן ליקויים שבאחריותו, והוא זכאי להזדמנות לעשות זאת.
פיצוי כספי: אם הקבלן לא מתקן, או לא מתקן כראוי, אפשר לתבוע את עלות התיקון.
אי-ויתור: אי אפשר לוותר על האחריות או לקצר אותה, גם אם חתמתם על כך. אפשר רק להרחיב אותה לטובתכם.
ליקויים ברכוש המשותף: גם ליקויים בלובי, בגג ובחניון נמצאים באחריות הקבלן, בדרך כלל דרך נציגות הבית.
על ליקויים ברכוש המשותף הרחבתי במאמר ליקויי בנייה ברכוש משותף.
חוק המכר בדק בית לא מחייב אתכם לעשות בדיקה, אבל הוא מחייב את הקבלן לתקן ליקויים בתקופת הבדק. דוח בדק בית הוא הדרך לתעד את הליקויים ולהודיע עליהם לקבלן בזמן.
תקופת הבדק נמשכת בין שנה ל-7 שנים לפי סוג הליקוי, ואחריה יש תקופת אחריות של 3 שנים נוספות. בסך הכל, אחריות הקבלן על דירה חדשה נמשכת עד 10 שנים, ובמקרים חריגים גם יותר.
אם הליקוי התגלה בתקופת האחריות, הקבלן עדיין חייב לתקן, אבל אתם צריכים להוכיח שהליקוי נובע מבנייה לקויה ולא משימוש שגוי.
לא. לפי החוק אי אפשר לשנות, לקצר או לבטל את תקופת הבדק, גם אם יש הסכמה בין הרוכש לקבלן.
בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן, אלא אם הוא מוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. זה ההבדל המרכזי מתקופת האחריות.
החוק מחייב אותו לתקן בזמן סביר, בלי להגדיר מספר ימים. אם הקבלן מעכב, פנו אליו בכתב ושמרו את כל ההתכתבות.
כן. אפשר לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בנייה לפי חוק המכר ולפי חוזה המכר. מומלץ להיעזר בעורך דין שמתמחה בתחום, ובחוות דעת הנדסית.
תיעוד מסודר, עם תמונות, מיקום, הפניה לתקן והערכת עלות, הוא מה שמאפשר לדרוש תיקון, וגם הבסיס לכל הליך משפטי.
נכנסתם לדירה חדשה ושנת הבדק מתקרבת לסיום? התקשרו אליי, ניר, לטלפון 052-6910701.