תמ"א 38 נועדה לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, ובתמורה היזם מוסיף קומות, ובדרך כלל גם מרחיב את הדירות הקיימות בממ"ד ובמרפסת ומשפץ את הבניין. אחרי שנה או שנתיים של עבודות, הדיירים מקבלים בניין "חדש". אבל בפרויקטים כאלה יש נקודות תורפה ייחודיות, ובדיקה מקצועית בסוף העבודות היא הדרך לוודא שהן טופלו.
חיבור בין ישן לחדש: החיבור בין הדירה הקיימת לתוספת, הממ"ד או המרפסת, הוא המקום שבו מופיעים הכי הרבה סדקים ורטיבות.
איטום: איטום התוספות, איטום המרפסות החדשות ואיטום הגג החדש.
ממ"ד: גודל ומיקום לפי ההיתר, דלת וחלון הדף, אטימות ורטיבות.
מערכות: צנרת שהוחלפה או חוברה מחדש, וחשמל שהותאם.
גימור: ריצוף, טיח, צבע ואלומיניום בתוספות, והתאמה למה שסוכם בהסכם עם היזם.
בתמ"א 38 הבניין כולו עובר שינוי: חזית חדשה, לובי, מעלית, חדר מדרגות וגג. חשוב שהנציגות תבדוק גם את אלה לפני קבלת העבודות. פרטים במאמר ליקויי בנייה ברכוש משותף.
האחריות לתיקון ליקויים נקבעת בעיקר בהסכם בין הדיירים ליזם, ולכן חשוב לבדוק מה נכתב בו לגבי בדק ואחריות. בדירות החדשות שנבנו בפרויקט חל חוק המכר (דירות) כרגיל. בכל מקרה, דוח מקצועי שמתעד את הליקויים הוא הבסיס לדרישה מהיזם, ועורך הדין של הדיירים יכול לבחון את ההסכם.
על תקופות הבדק לפי חוק המכר כתבתי במאמר תקופת הבדק והאחריות לפי חוק המכר.
לפני קבלת הדירה המורחבת: כדי לרשום את הליקויים לפני שמקבלים את העבודה.
לפני קבלת הרכוש המשותף: בשיתוף הנציגות.
אחרי החורף הראשון: כשבעיות איטום בתוספות מתגלות.
סדקים בחיבורים: בין הקיר הישן לממ"ד או למרפסת החדשה.
רטיבות בתוספות: בגלל איטום לא רציף בין החלק הקיים לחדש.
שיפועים במרפסות החדשות: מים שעומדים או זורמים לכיוון הבית.
אלומיניום וגימור: חלונות ותריסים שלא נסגרים כמו שצריך, וגימור שלא תואם את ההסכם.
רכוש משותף: לובי, חדר מדרגות וגג שלא הושלמו כמו שסוכם.
המטרה המרכזית של תמ"א 38 היא חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. את התכנון והביצוע של החיזוק בודקים מהנדס הקונסטרוקציה של הפרויקט והמפקח מטעם הדיירים, ולא בדק בית. בבדק בית אני בודק את התוצאה בדירה ובשטחים המשותפים: סדקים, רטיבות, איטום, גימור, מערכות והתאמה למה שסוכם. אם אני רואה סימנים שמעוררים חשש מבני, אני ממליץ על בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה.
בפרויקט התחדשות עירונית, מפקח מטעם הדיירים מלווה את הבנייה לאורך הדרך. בדק בית בסוף העבודות לא מחליף את הפיקוח, אלא משלים אותו: הוא בודק דירה דירה ושטח שטח, ונותן לכל דייר רשימה מתועדת של מה שצריך לתקן לפני שמקבלים את העבודה.
ברבות מהערים, מסלול תמ"א 38 הוחלף בשנים האחרונות בתוכניות התחדשות עירונית אחרות, אבל פרויקטים רבים עדיין בביצוע או הסתיימו לאחרונה. העקרונות של הבדיקה זהים בכל פרויקט שבו מוסיפים לבניין קיים ממ"ד, מרפסת או קומות: הנקודות הרגישות הן תמיד החיבור בין הישן לחדש, האיטום והגימור.
ההסכם עם היזם: כדאי שיהיה זמין, כולל המפרט של מה שהובטח לכל דירה.
תוכניות: תוכנית הדירה המורחבת והממ"ד.
רשימת בעיות: דברים שכבר שמתם לב אליהם בזמן העבודות, כמו רטיבות או סדקים שהופיעו.
תיאום עם הנציגות: כדי שבדיקת הרכוש המשותף תתבצע בתיאום, ושהממצאים ירוכזו לדרישה אחת מהיזם.
הדוח מסודר לפי אזורים: הדירה הקיימת, התוספות, ובנפרד הרכוש המשותף אם נבדק. לכל ליקוי יש תמונה, מיקום, הסבר, רמת חומרה והמלצה לתיקון. כך אפשר להעביר ליזם רשימה ברורה אחת, ולעקוב אחרי התיקונים סעיף אחרי סעיף. אחרי התיקונים מתאמים בדיקה חוזרת, שמוודאת שהם בוצעו כמו שצריך.
איך נראה דוח בדק בית אפשר לראות בעמוד דוח בדק בית.
כן. החיבור בין הממ"ד לדירה הקיימת הוא נקודה רגישה לסדקים ולרטיבות, וכדאי לבדוק לפני שמקבלים אותו.
בדירות החדשות בדיקה רגילה של דירה חדשה מקבלן. בדירות הקיימות הדגש על התוספות ועל החיבור.
פונים אליו בכתב עם הדוח, דרך הנציגות ועורך הדין של הדיירים. אם צריך, מפיקים חוות דעת הנדסית.
העבודות בבניין שלכם מסתיימות? התקשרו אליי, ניר, לטלפון 052-6910701.