דירה ישנה יכולה להיות עסקה מצוינת: מיקום טוב, חדרים גדולים, בניין עם אופי. אבל היא מגיעה גם עם היסטוריה: צנרת שעבדה עשרות שנים, מערכת חשמל שנבנתה לצריכה אחרת, ושיפוצים שנעשו לאורך השנים, לא תמיד כמו שצריך. במאמר הזה אסביר מה מיוחד בבדיקת בתים ישנים ועל מה אני שם דגש.
צנרת: צנרת ברזל מגולוון מחלידה מבפנים, מורידה לחץ ונוטה לדלוף. בודקים לחץ, צבע המים, וסימני רטיבות סביב הצנרת.
חשמל: לוח ישן, היעדר ממסר פחת, שקעים בלי הארקה, וחיווט שלא מתאים לעומסים של היום.
רטיבות: בקירות חוץ, בתקרות מתחת לחדרים רטובים ובתחתית קירות בקומת קרקע.
איטום: איטום גג ומרפסות שעבר את אורך החיים שלו.
סדקים: בטיח, בתקרות, בחזית ובמרפסות, ובמיוחד סימנים לחלודה של ברזל בבטון.
שיפוצים קודמים: קירות שהוזזו, מרפסות שנסגרו וחדרים רטובים ששופצו, ואם נעשו כמו שצריך.
דירה ישנה שעברה שיפוץ קוסמטי לפני מכירה נראית מצוין בביקור. אבל צבע טרי יכול להסתיר רטיבות, וריצוף חדש יכול לכסות צנרת ישנה. כאן המצלמה התרמית ומד הלחות הם הכלים הכי חשובים: הם מראים רטיבות גם מתחת לצבע.
חדר מדרגות וחזית: סדקים, רטיבות וטיח מתפורר.
גג: במיוחד בדירה בקומה עליונה.
מרפסות: בטון מתפורר וברזל חשוף בתחתית מרפסות.
חיזוק: בניינים ישנים רבים לא חוזקו מפני רעידות אדמה. כדאי לברר אם הבניין עבר חיזוק או נמצא בתהליך התחדשות עירונית.
בניין שעבר או עובר תמ"א 38 דורש תשומת לב נוספת. פרטים במאמר בדק בית לאחר תמ"א 38.
בדירה ישנה, הדוח הוא קודם כל כלי לתכנון: מה צריך להחליף עכשיו, מה אפשר לדחות, וכמה זה יעלה. הוא גם כלי למשא ומתן על המחיר. פרטים בעמוד בדק בית לדירה יד שנייה, ומה עושים עם הממצאים במאמר מה עושים כשמתגלים ליקויים.
מערכות חשמל בדירות ישנות נבנו לצריכה אחרת: פחות מכשירים, בלי מזגן בכל חדר ובלי כיריים אינדוקציה. היום אותו לוח מקבל עומס כפול. בבדיקה אני בודק אם יש ממסר פחת, אם השקעים מחוברים להארקה, ואם יש סימני התחממות בלוח במצלמה תרמית. כשצריך, אני ממליץ על בדיקה של חשמלאי בודק.
על בדיקת החשמל כתבתי במאמר בדיקת מערכת חשמל.
בבניינים ישנים בישראל השתמשו בעבר באסבסט צמנט, למשל בגגות, במחסנים, בצינורות ובחלק מהארונות החיצוניים. כל עוד הוא שלם, הסיכון נמוך יחסית, אבל שבירה, קידוח או פירוק שלו מפזרים סיבים מסוכנים. בבדק בית אני מציין בדוח חומרים שנראים כמו אסבסט צמנט, אבל הקביעה אם זה אסבסט, וכל טיפול בו, נעשים רק על ידי סוקר וקבלן אסבסט מורשים.
בדירה בקומה עליונה בבניין ישן, הגג הוא אחד הדברים החשובים ביותר לבדוק. איטום ישן מתבלה, נסדק סביב דודים ומתקנים, וכשל שלו מופיע כרטיבות בתקרה. כדאי לברר גם מתי הגג אוטם לאחרונה, ומי אחראי עליו לפי הסדרי הבית המשותף.
על בדיקת איטום גגות כתבתי במאמר בדיקת איטום.
בדירות ישנות נפוצים שינויים שנעשו לאורך השנים: מרפסת שנסגרה, קיר שהוזז, חדר שנוסף. בבדק בית אני בודק אותם מבחינה הנדסית, כלומר אם הם בוצעו כמו שצריך. השאלה אם הם נעשו בהיתר נבדקת מול תיק הבניין ברשות המקומית, בדרך כלל על ידי עורך הדין או השמאי בעסקה.
ועד הבית: האם יש ועד פעיל, ואם מתוכננות עבודות או גבייה מיוחדת לגג, לחזית או למעלית.
התחדשות עירונית: האם יש תוכנית או הסכם בתהליך, שיכולים להשפיע על הבניין בשנים הקרובות.
תשתיות משותפות: מצב צנרת הביוב הראשית, המרזבים ולוח החשמל הראשי.
את השאלות האלה בודקים בעיקר מול הוועד, המתווך ועורך הדין. בבדק בית אני בודק את המצב הפיזי של מה שנגיש: חדר המדרגות, החזית, הגג ותשתיות גלויות.
בדק בית מציין חומרים שנראים חשודים כאסבסט. הקביעה הסופית והטיפול נעשים רק על ידי סוקר וקבלן אסבסט מורשים.
אפשר, כל עוד יודעים מראש ומתמחרים את ההחלפה. הבעיה היא לגלות את זה אחרי הקנייה.
בודקים את האיטום, השיפועים והרטיבות בחדרים הרטובים, ואת מצב החשמל. מצלמה תרמית מראה בעיות שהשיפוץ כיסה.
לפעמים כן, כי יש יותר ממצאים לתעד. טווחי המחירים בעמוד מחיר בדק בית.
שוקלים לקנות דירה ישנה? התקשרו אליי, ניר, לטלפון 052-6910701.