ליקוי בניה ברכוש משותף הוא בעיה של כל הדיירים יחד. כשחושבים על ליקויי בנייה, רובנו חושבים על סדק בקיר הסלון או רטיבות בחדר השינה. אבל בבניין מגורים, חלק גדול מהבעיות, ולפעמים היקרות ביותר, נמצא דווקא ברכוש המשותף: בגג, בחדר המדרגות, בלובי, בחניון ובמערכות המשותפות. אלה אזורים שהדיירים כמעט לא מגיעים אליהם, ולכן ליקויים בהם מתגלים מאוחר, אחרי שכבר נגרם נזק.
במדריך הזה אסביר מה נחשב רכוש משותף, מה נבדק בבדיקה מקצועית של הבניין, למה חשוב לבדוק לפני קבלת השטחים המשותפים מהקבלן, ואיך דוח מקצועי עוזר לנציגות הבית.
הרכוש המשותף כולל את כל מה שאינו חלק מדירה מסוימת: הגג, חדר המדרגות, הלובי, החניון, קירות החוץ, חדרי השירות והמערכות שמשרתות את כל הבניין. כל ליקוי בשטח משותף, כמו גג דולף, סדקים בקירות החוץ, מים בחניון או בטון מתפורר, משפיע על כל הדיירים. ובלי בדיקה מקצועית, הדיירים מגלים לפעמים מאוחר מדי שהם משלמים מכיסם על ליקוי שהקבלן היה צריך לתקן.
גג ומרזבים: שיפועים, ניקוז, איטום, חדירת מים ומצב מערכות על הגג.
קירות חוץ וחיפוי: סדקים, התנתקות טיח או חיפוי, ופגמים באיטום.
שלד: סימני שקיעה, עיוותים וסדקים ברכיבים נושאים.
חדר מדרגות ולובי: ריצוף, מעקות ומאחזים, רטיבות וחומרים מתפוררים.
חניון ומרתף: נזילות מהתקרה, רטיבות בקירות, ניקוז, וסדקים.
מערכות: לוחות חשמל משותפים, צנרת ראשית, ניקוז ומשאבות.
בטיחות: מעקות, תאורה בשטחים המשותפים, ושלמות אמצעי הבטיחות הגלויים.
פיתוח: שבילים, מדרכות, גדרות, ושקיעות של ריצוף בחצר ובחניה.
גג דולף: כשל איטום סביב דודים ומעברי צנרת, או שיפועים שלא מובילים למרזבים.
חניון רטוב: נזילות מהתקרה, בעיקר מתחת לשטחי גינון ולרמפות.
חיפוי חוץ: אבנים או אריחים שמתנתקים, וסדקים בטיח החיצוני.
חדר מדרגות: רטיבות בקירות, מעקות לא יציבים וריצוף שקוע.
פיתוח: שקיעה של ריצוף בשבילים ובחניה, וניקוז לא תקין בחצר.
בבניינים גבוהים יש יותר מערכות שמשרתות את כולם: מעליות, מערכות גילוי וכיבוי אש, משאבות להגברת לחץ, גנרטור ואוורור לחדרי מדרגות. חלק מהמערכות האלה נבדקות על ידי בודקים ייעודיים, כמו בודק מעליות. בבדיקת הרכוש המשותף אני בודק את מה שבתחום הבנייה והאיטום, ומציין בדוח אילו מערכות דורשות בדיקה נוספת של גורם מוסמך.
הבדיקה מתחילה בדרך כלל בגג, ממשיכה דרך חדר המדרגות והקומות, החניון והמרתף, וממשיכה לחצר ולחזיתות. בסופה מתקבל דוח שמתעד כל ליקוי עם תמונה ומיקום, מסווג לפי חומרה, עם המלצה לתיקון והערכת עלות. כך מתקבלת תמונה של הבניין כולו, ולא רק של דירה בודדת.
בבדיקה אני משתמש באותו ציוד כמו בכל ביקורת מבנים: מצלמה תרמית לרטיבות, מד לחות ומד לייזר.
נקודת זמן קריטית במיוחד היא מסירת הבניין. כדאי שהנציגות תקבל את השטחים המשותפים רק אחרי בדיקה מקצועית, כדי לדרוש מהקבלן לתקן כשהוא עדיין באחריות. חוק המכר חל גם על הרכוש המשותף, ותקופת הבדק משתנה לפי סוג הליקוי: למשל 4 שנים לכשלי איטום וצנרת, ו-3 שנים לפיתוח החצר.
הטבלה המלאה במאמר תקופת הבדק והאחריות לפי חוק המכר.
בבית משותף, הנציגות, כלומר ועד הבית, מטפלת בכל מה שקשור לרכוש המשותף, כולל דרישות תיקון מהקבלן. דוח מקצועי נותן לנציגות בסיס ענייני לפנייה לקבלן, ואם צריך, גם להליך משפטי. כשהליקוי נובע מתחזוקה לקויה ולא מהבנייה, הדוח מבהיר את זה ועוזר לתכנן את התיקון ואת חלוקת העלויות בין הדיירים.
כשרטיבות מהרכוש המשותף מגיעה לדירה מסוימת, למשל מהגג או מצנרת ראשית, כדאי לקרוא גם את המאמר נזילה מהתקרה: מי משלם.
לפני קבלת השטחים המשותפים מהקבלן, ושוב לפני תום תקופות הבדק החשובות, כמו 4 שנים לאיטום וצנרת.
בדרך כלל הנציגות, בשם כל הדיירים. כך העלות מתחלקת והדוח משמש את כולם.
הדוח מתעד את הליקויים לפי תקנים. להליך משפטי מפיקים חוות דעת הנדסית בפורמט המתאים.
נציגות בבניין חדש שצריכה לקבל את השטחים המשותפים? התקשרו אליי, ניר, לטלפון 052-6910701.